Последние несколько месяцев все вокруг, кажется, только и делают, что покупают и продают квартиры, обзаводятся дачами и домами. Но стоит ли бросаться в ипотеку и кредиты, если у тебя семья и ребенок? Можно ли в 2021 году «вкладываться» в квадратные метры?
Familypass поговорил с основательницей агентства недвижимости, писательницей Алиной Степановой и узнал, где выгоднее всего в России приобретать квартиры и как не нарваться на мошенников.
Алина, по данным аналитиков, стоимость квадратного метра в Москве в последние месяцы ползет вверх. В декабре она выросла почти на 4%, в феврале – на 2%. С чем вы сами связываете такой рост?
Если бы кто-то знал! Все происходит спонтанно. В конце прошлого лета мы списывали бум на эффект отложенного спроса – люди просидели взаперти, сорвались все сделки. Но тот поток мы давно «переварили», а спрос до сих пор высок. Сейчас уже спокойнее, перед Новым годом было смертоубийство, купить квартиры хотели абсолютно все.
Может, дело в низких ставках по ипотеке?
Возможно. Но в росте цен «замешаны» и риелторы. Так, я недавно продала квартиру, которой занималась 4 года назад. В 2017 году она стоила девять миллионов рублей, сейчас – 14. Мы ждали покупателя три месяца, но мы его дождались. А кто-то посмотрит на нас и тоже поставит чуть выше цену. Так рынок и подтягивается.
Как долго, на ваш взгляд, продлится рост цен?
Есть ощущение, что московский рынок недвижимости подуспокоился и пик максимально возможной цены за квартиру пройден. Не знаю, что будет дальше. Любой из трех сценариев возможен: и стабилизация на этом уровне, и спад, и даже новый рост. Вчера квартира продалась, на 800 тысяч рублей превышая все мои самые смелые прогнозы. Я рада, но не чувствую честным, бодро взмахнув георгиевской ленточкой, крикнуть: «Можем повторить»!
Вы говорите о возможном спаде цен – это вообще бывает?
Да, я видела такое во время кризиса в 2014—2015 годах. Тогда не продавалось ничего, рынок «стоял». Помню, я продавала квартиру на Щелковской за 3,9 млн рублей. Сейчас она стоит около восьми. Шесть лет назад был рынок покупателей. Они разговаривали «через губу», выбирали из огромного количества квартир. Сейчас рынок продавца.
Так все-таки — что делать семье, которая думает о расширении и покупке новой квартиры. Действовать или ждать?
Знаете, ситуации на рынке могут быть самые разнообразные. Но мы должны думать о собственной жизни. Если тебе сегодня негде ночевать, какой бы рынок недвижимости не был, тебе нужна квартира. Дешево она стоит или дорого, у тебя сформирована потребность.
Цены выросли, ты не купил жилье, ожидая спада, а стоимость квадратного метра только поднялась. И ты покупаешь квартиру еще дороже. Именно поэтому стоит ориентироваться не на внешнюю ситуацию, а на свою потребность.
Без привязки к земле, без опоры и собственной квартиры очень тяжело. Ты живешь не так, как бы хотел, и ничего не имеешь права сделать. Недвижимость привязывает человека к земле, дает возможность крепко стоять на ногах.
Какие районы Москвы, на ваш взгляд, лучше всего подходят для семей с детьми?
Мне нравится Фили-Давыдково, Филевский парк, Чертаново. Юго-Запад отличный, но очень дорогой. Не пользуется почему-то популярностью восток Москвы, но мне милы Кузьминки. В принципе, хороши все спальные старые районы города.
На что обратить внимание при покупке квартиры?
Нужно определиться, сколько нужно отдельных комнат для счастливой жизни. Мой любимый пример: молодая семья с ребенком хочет взять в ипотеку студию, чтобы как можно скорее выплатить кредит. Я их останавливаю, говорю, что это неправильное решение. Ведь работающий папа в этой студии с маленьким ребенком сойдет с ума. Или пара разведется, или муж попадет в больницу с сердечным приступом. Если у этой молодой семьи будет отдельная спальня, чтобы папа смог отдыхать, он ипотеку выплатит быстрее и проще. Конечно, платеж будет больше, но качество жизни – выше.
Так, с количеством комнат разобрались. Что дальше?
Здесь много моментов. Нужно смотреть, нет ли на стенах квартиры грибка, если вы не знаете, как с ним справляться. Обратить внимание на двери соседских квартир. Если они похожи на двери выпивающих людей, вам предстоит «веселая» жизнь.
Нужно понять, насколько шумные и ваши собственные дети. Если они очень «громкие» и вам гарантированы скандалы с соседями, лучше рассмотреть первый этаж. Опять же решите для себя, нужен ли балкон. Важен ли он, или можно купить квартиру дешевле.
А что касается документов?
Сами вы никогда в жизни вы не поймете, все ли с ними нормально. Я сейчас не важничаю и не преувеличиваю роль риелтора. Например, квартиру продает один человек, у него нет семьи и детей. И тут встает вопрос. А тот ли человек продает квартиру?
В моей практике были истории с двойниками. Мошенник делает повторные документы, так как оригиналы якобы утеряны. Он продает квартиру по поддельному паспорту, получает деньги и скрывается. Когда настоящий собственник узнает, что его жилье «продано», он идет в суд, который встает на его сторону. Страдает всегда покупатель, он остается на улице с ипотекой и без квартиры.
«Попасть» можно и с новостройками, потому что те документы, которые легитимны сейчас, могут быть нелегитимны через время. Такие квартиры практически невозможно проверить.
Раньше недвижимость в Москве считалась отличной инвестицией. Актуально ли это для 2021 года?
Сейчас выгодно вкладываться в жилье в Сочи. Квартира, которую мы купили там в прошлом году за 13 миллионов рублей, легко уйдет за 18 миллионов. В феврале мы с клиентами искали студию за 6-7 млн, по этой цене нашли только три «живых» квартиры в Адлере. Все остальное оказалось дороже. В итоге купили «двушку» за 4,2 млн рублей в Лазаревском. Это в двух часах езды от центра Сочи. Далеко не молодежный курорт, но для семьи с детьми или людей в возрасте отличный вариант.
А другие курортные направления? Крым, Анапа, Геленджик?
Крым – очень красивый, но рекомендовать вашим читателям там что-то к покупке… Для этого я слишком люблю людей. Анапу… как бы это помягче… не надо Анапу. Там очень плохая эпидемиологическая обстановка. В Геленджике нет воды.
Есть ли какие-то особенности южного рынка недвижимости?
О, этот рынок дикий, как Запад. Он фейковый: квартир, которые вы видите в объявлениях, не существует. Риелторам главное – поймать заинтересованного человека и «впарить» то, что есть в наличии.
Мой сын отработал месяц в сочинском агентстве недвижимости. Рассказываю, как там все устроено.
Агентство вешает объявление о продаже дома за 3 млн рублей. Звонит обрадованный потенциальный покупатель, ему говорят, что все есть в наличии, прилетайте. Это называется «прибалтывать». Клиента встречают на машине в аэропорту, обещают показать дом. Но просят чуть-чуть подождать, так как заказана уборочная техника, нужно разобрать камнепад. Клиент в ужасе. Ему поясняют, что дом высоко в горах, его завалило камнями. Клиент просит показать другие предложения. Его начинают уговаривать на жилье, которое стоит в два-три раза дороже. Человек, который настроился на покупку дома, может согласиться на такой вариант. Но если клиент ограничен в деньгах, ему «впаривают» новостройку на уровне котлована. В итоге человек, который приехал купить дом, уезжает с еще не построенной студией.
Неужели в Сочи совсем нет дешевого жилья?
Есть домики в гаражных кооперативах. На первом этаже гараж, на втором – кухонька и спальня. Стоит такое жилье –1,8 миллиона рублей за 40 кв. м. Но из документов будет только гаражная книжка. В любой момент вас могут снести, без всякой компенсации. Люди покупают такие варианты, ведь это дешево. Но очень ненадолго.
Как тогда купить квартиру на юге?
Ищите риелтора. Ни в коем случае не местного. Ищите доверенное лицо, которое разберется на местности.
И где взять такого человека?
Тут я не посоветую. В свое время сама выбрала худшего риелтора на рынке. Смотрите рекомендации, читайте отзывы. Ищите человека, близкого вам по духу. Того, кому сможете доверять.
